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1、商务大厦物业管 理方案 第五章、具体管理思路1、管理处 具体组织 架构配置如下:序号岗位 人员编制 职责1管理处经理1 人负责大厦的全面管理2工程师1人主要负责设施设备管 理3安全管理员1人主要负责消防、安全管理4行政管 理员1人主要负责文档、清洁绿化管理5收费员1人负 责收费工作,接待来访等6水电工2人负责设施设备的维 护7护卫员10人负责大厦的安全巡查8清洁工5人负 责大厦的整体清 洁。9绿化工1人负责大厦绿化环境。 第六章日常管理运作1、房管事务 管理处的日常房管事务 管理,按照维修保养工作手册规范运作。具体工作如下 表:8: 008: 30处理客户申报投诉;8: 309: 30巡 。

2、视;9: 3012:考核标准工作00跟踪监督;14:0015: 30整理档案;15: 3016: 30巡安排视;16:3018: 30走访、回访。跟踪监督 日常:3遍天;工作巡 视日常:2遍天;内容走访随时回访处理率: 100%,回访记录100%。1装修巡视2投诉接待3违章检4车日检辆管理5治安6 清洁7 绿化8维修9机 项目电设备10员工宿舍11内务巡视。1记录巡视发现的问题,搜集客户的反馈意见;2对巡视中发现的问题,分类进行处理;检查1)填写管理日记 表;处理2)发现的维修不合格,填写维修记 录,安排维内容方法 修;3)即行关闭轻微不合 格项;及处4)发现违章。

3、行 为按“违章处理规 定”执行;5)发现严重不合 格,填写纠正措施报 告。理方周检全面检查大厦各项工作,着重对 房管日检中发 项目现的不合格项进行检查处理。 法处理管理处经理对发现的不合格项及时整改, 严重办法不合格项填写纠正措施报告,并上报 公司工程维修部。平时日检、周检、月检按管理 体 系考核标准。考核标准2设施设备管理:峰 璟国际大厦的设施设备全部是采用 国际领先的材料, 设施设备管理是重中之重,大厦 最主要的设备由发电 机、高低压配电系统、水泵系统、中央空调系统、消 防报警系统、智能道闸系统、监控系统等系统组成。要做好设施设备的维护,确保大厦的安全,在设施设 备的管理上要做好以下工作。

4、:1)建立健全水电班 组织机构:根据大厦的设施设备规格高的情况,管理处需设置一名具有丰富经验的机电工程师 主要负责设 施设备的维修、保养,设施设备的正常运转;随时检 查各种设施、设备的技术状 况,及时提出维修解决办 法,制定维修计划和 方案,负责设施设备的接管验收 工作,负责公 共用水用电统计汇总及分析,公共水电 费的分摊方法。管理处需招聘10名具有在大厦设施设备管理经验,具有相 关特种操作证书的水电工,分为设备运行班和维修班二个 班,设备运行班按24小时三班运转,每班2个人,共6 人,保证设施设备24小时正常运行;维修班 上白班共4 人,负责日间设施的日常维修。具体岗位设 置如下:序号 岗位。

5、 人员编制 值班时间08: 0012:00;1班长1人 14: 0018: 00o 主班:上午 80010 下午 1400 1800; 2设备运行班2人班*3班 副班:中午101400 下午1800000;夜班:000800 08: 0012: 00; 3维修班3人14: 0018: 00合计:10人备注:每10 天换班一次。5)大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司0管理体系维修保养工作 手册规范运作。具体工作如下表:值班:保障大厦供水供 电、电梯空调等正常运作并做好记录;主要运行组巡视:巡视设备房和设备运行情况,做好 巡查记录;内容秩序搞好。

6、设备房的物品管 理,加强安全防范工作。负责机电设 施、设备的各项 维修、保养工作,并做好记录;维修组定期清洁所 管设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。1低压配电柜2干式变压器3柴油发电机4水泵5水池、检 查 水箱6风机7闭路督控系统8对讲报警系统9空凋设备10火项目 13疏散出及处口批示灯14自动喷水灭火系统 15烟、感系统16干粉灭火理方项目器。法处理按检查灾报警控制系统11、气体自动灭火系统12消火栓照公司标准,对轻微不合格项进行整 改,严重不合格项方法 填写纠正措施报告上报公司工程维修部。考 核日常周检、月检考核按质量标 准; 标。

7、准年终考核按国家“优秀示范大厦”标准考 核。日常维修养护:大厦及公用设施维 修、养护运 作按照公司0管理体系维修保养工作手册规范 运作。具体工作如下表:机电运行:24小时 工 作8:008:30处理申报投诉;8: 3010: 00跟踪监督;安 排10: 3012:00维修养护;14: 0015: 30巡视 维修养护;15: 3017: 00 整理记录;17: 00 18: 30 回访。室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小房屋时,较难故障3天内。48小时 跟踪验证。楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检主本体查一 次,4一5年全面修补刷漆一次天面:每年全面检 查一次,。

8、每年雨季前须检查一次,要发现破损及时 修补。室内污水系统:每月检 查一次,发现问题及 时修补。工 道路车场:每天检查1遍,随坏随 修;公共 天线:每月 检查1遍,随坏随修;作 明暗沟:每周检查I遍,随坏随修;设施 供水电 气:每月细查1遍,即坏即修,中大型维修通报公司 工程维修 部协作;楼道灯:每月检查1遍,即坏即 修。1地基基础2梁柱板主体3墙体4顶棚 5楼梯扶手6公共门窗7隔热层、防水层 8水箱水池检查检查9天面扶栏10 ;消防设施 11信报箱12标识13楼项目板地面砖14上 下雨污水管15设备房16道路17电及处项目 缆沟盖板18路牙19给排 水路。

9、灯21清洁 设理方备22娱乐设施。法处理方法按照公司 标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项填写纠正措施 报告,并上报经理处理。考核标准日 常周 检、月检考核按管理体系标准;年终考核按国 家建设部考核标准。2、治安、消防、车辆管理:治安、消防工 作是 大厦管理的重点,大厦的安全要实行24小时治安监控管理 制度,具体管理思路如下:1)建立健全安全保卫组织机 构:根据大厦的实际情况,管理处设一名安全管理员下设三 名护卫班长每班12名护卫员的护卫队伍,主要负责大厦安 全、消防、车辆管理工作。具体岗位 设置如下:序号岗位 人员编制值班时间1班长1人班2东门岗2人班主 班:上午80012。

10、00 2人班下午14001800; 3南门岗副班:中午101400 2人班4广场巡逻岗下午1800000; 2人班5车库巡逻岗 夜班:000800 (每10天换班一次)。6监控 室1人班7楼层巡逻岗2人班合计:12人班*3个 班二36人10)按照公司质量体系安全护卫工作手册、消防工作手册规范运作。具体工作如下表:定岗进出 流动大厦安全、违章行为、车辆停放24小时车辆保管:口、停车场24小时;检查消防设施1遍月工作24小时安排巡查突发事件:901秒,责任保安或车辆管理员到达现场;学习训练:1次天;演练:1次 月。训练 培训:按 公司制订。

11、的培训计划。1查可疑人员、外来人员;2查违章 停车、违章装修;检查检查3查室外施工、搭建情 况;项日4查乱摆卖现象;及处项目5查高空 抛物、乱扔垃圾现象;理方6查破坏绿化、占用绿 屋本体设施和公共设施情况。处理按照公司管理体 系标准,对轻微不合格项即时纠正或报相关主方法 管处理,严重不合格项填写纠正措施报告,并上 报经理处理。考核平 时按管理体系考核标准;标准 年终按国家建设 部规定的考核标准。3、清洁卫生 管理:清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子,做 为一个 综合性的甲级写字 楼,需要具备高标准的清 洁卫生服务,为客户提供舒适、整洁的环境,大 厦 开业初及开业后我认为要做好以下工作。

12、:1)大厦开 业初期的拓荒工作:可采用招投标方式聘请惠州具有 专业 保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工 作。或者自行组建清洁工 队伍,具体岗位设置如下: 序号 岗位 人员编 制 值班时间 早班:06: 3011:地现象;法7查漏水、漏电、漏气现象;8查房30;1清洁 班长1人班 晚班:14: 0017: 00o早班:06: 3011: 30、190022: 00;2 广场岗2 人班 晚班:11:3019:00o 早班:06:30 11: 30 3车库岗2人班 晚班:14: 0017: 00早班:06: 3011: 30;4大堂岗1人班 晚班:14:0017: 。

13、00o 早班:08: 0012: 00;5消防通道岗1人班 晚班:14: 0018: 00o合 计:7人班*3个班二10人;备注:每10天 换一次班,每月1、11、21为换班时间。2)开业后 的清洁卫生管理工作,也可分为外包管 理或自行管理 两种,6)按照公司质量管理体系环境管理工作手册规 范运作。具体工作如下表:工 作600730通道清扫; 730800 垃圾清运;800900 道路清 扫;900 10安 排 大堂、电梯轿厢清洁;1400 1430垃圾清 运;14301700楼面保洁。工作 地面清 洁 每月用大面 积冲刷一次;随时巡回保洁 楼间保洁 清扫。

14、3遍周;清洗 2遍月;内容 垃圾清运 清运2遍天;洗车1遍天; 电梯轿厢保洁2次天;通道大堂每小时拖扫1次;外 墙清洗1次年;消杀1遍月;1马路、人行道、绿化地、排水沟;2停车场、岗亭;3垃圾5电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具;项目查6墙 面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等; 及处 项7天面;理办目8值班室、办公室、卫生间; 法11、除四害。处理按公司管理体系标准,对轻微不合格项自行关闭,严重不办法合 格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠 正。考核标日常日检、周检、月检按质量考核标准;准 年 终按国家建设部标准考核。5、绿化养护管理:按照公司质量。

15、体系环境管理工作手册规 范运 作。具 体工作如下: 工作6: 309: 30浇水、施 肥;9: 30 12: 00除杂草、整形、造型、保洁、剔安排除枯枝叶; 14: 0016: 00杀虫、补缺、保洁;16:田18: 30浇 水、施肥。整形造型2次月;施月巴春秋各1遍工作 浇水因时因地制宜按需供水;浇水时间夏季早晚为宜,冬 季中午为宜;除杂草中耕1遍季;平时1遍天,下 雨天除外;内容补缺视缺苗情况及时补缺杀虫1 遍月,发现害虫立即消灭1乔木整枝、造型修 剪;花卉、树木施肥;2灌木、绿蒿、树木、草地、花卉浇水;3除杂草;检查检查4 补栽补种;项目5治病杀虫;及处 项目6清理枯枝。

16、落叶、绿地石块;理方7松土; 法8防风防涝处理按照公司管理体系标准,对轻微不合格项进行整改,严重不办法合格项汇报公司质 管部部,并提出纠正措施。考核标日常按质量考核 标准;年终按国家建设部标准考 核。准6、客户租 赁的管理:租赁流程图:看 房一洽谈一签订租赁合 同一发相关资料一抄水电表一交费一发放锁匙 归档。1)看房:管 理员陪同客户查看所租用的房屋,并填写房屋租赁登记表;2)洽谈:价 格、期限、注 意事项等。3)签订合同:租赁合 同4)发 放资料:A、客户手册;B、租赁合同C、 客户登记表;5)抄水电表:水电维修工与客户 抄 水电表底数;6)收费:按合同约定计收租 金及管理 费;7)发放。

17、锁匙:发放给客户该房 锁匙。8)归 档:把客户的有关资料进行归档,并存入电脑。7、 房屋维修工作的管理:维修工作流程:或客户责任损坏客户报修现场查看人为 自然老化管理处维修,客管理处维修,保修期内,费用由 施工队户支付费用。支付,非保修期, 费用由管理处列支。验收归档 第七章采 取的主要管理措施 第八章收费内容、标准 及需说明的事项、物业 服务费收费标准: 一 1、写字楼:68元平 方米月;2、 商场:810元平方米月;3、汽车库 车位:250元位月(室内)0元月(室外)。2、水费:1、商业用水: 338元立方米;按实际用量加自来水 损 耗及公共用水分摊用量向甲方缴纳,由。

18、甲 方代收代缴。2、公共用水:包括广场 喷 水池、大厦清洁绿化用水等按实分摊,由 甲方代收代缴。3、电费:1、自用 电:1 0366元度,按实际用量加变损和 电网损耗分摊用量向甲方缴 纳,由甲方代 收代缴。2、公共用电:包括公共照明、智能电子监控、电梯电费、二次供水电费等按实分摊,由甲方代收代 缴。4、临时停车服务费:(具体如下表 所示)临时停放计费按月停放计费第一时第二 时车型说明段:8段:22露天停室内停时至22时 至次车场车场时日8时小型车(2吨跨时段计 费:以下V含2吨1、临时停放不足人 货两用 车,15分钟不得收5 10 0 250 座V 含 费。座以下各类2、停放时。

19、间在3型客 车 小时 内的(含免费时段)按第一大型车(2吨时段标准计 收;以上10吨以5 10 0 250 3、停放时间超过 下,座以上3小时的(含免费大客车)时 段),按第二时段标准计收;4、同一车辆在同一个 停车辆24小时内多次进 出停摩托车100元月(暂 定)放的,收费总额 不能超过两个时段标准之和计 费。5、装修管 理费:(具体如下所示)1、装修 押金:10元平方米;2、装修管理费:5元 平方米;3、办 理装修施工许可证及装修管理规定: 每份交纳 工本费元;4、办理施工人员出入证:每人交纳工本费用5元。6、中央空调使用费:(具体 如下所示)2每年3月至10月共计8个。

、月,按13 元月单价向甲方交纳(包含中央空调所 使用的电 费)7、大厦外墙清洗费:根据清洗的实际价格,每年清洗一至两次,由客户按实分 摊。2、说明事项1、写字楼客户员工车辆停放费的 收取标准,可采取月包干方式。第九章需完善及 购置设备 费用1、管理用房和管理经费来源1、管理用房开发商应 提供管理用房,并具备基本办公及居住 条件。2、管理经费 来源1)管理服务费商业广场管理服务费收费标准按物价部 门批准的价格收取。2)车辆停放费、车辆场地使用费。 3)向客户提供多种 有偿便民服务费如广场活动使用费。4)其它政策规 定应收取的费用。3、增收节支措施1)增设一些客户欢迎 的便民有偿服务项目,以弥补管。

21、理经费。2)根据“精干、高效”原则,推行0国际标准规范管理。在 保证0人力、财力、物力资源的同时,选拔一专多能型管理 人才,精简人员,提高工作效益。3)抓好大厦的综合管理,加强巡视监督,杜绝违章和人为破坏公共设施现象,尽量减少维修费用的支出,从而降低管理 成本。2、 设备购置A、办公用品费用明细表名称数量单价金额备注 摩托罗拉对讲机17部1500元25500元含两电一充电脑3 部4500元13500元打印机(激光)1台1800元1800 元复印机1台8000元8000元沙发2套2500元5000元 会议桌1套6000元6000元 印刷各种表格1批5000元 5000元文件柜2个450元900元。

22、经理办公桌1套2500元2500元办公桌 10张250元2500元办公椅15张30元450元 彩印客户手册0本10元00元衣柜17 个250元4250元铁架床张230元4600元 各类员工服装12700元小计94700元B、环保工 具名称数量单价金额备注电动喷雾器1台 2, 000元2, 000元 垃圾桶17套900元15300元 垃圾车4辆800元30元果皮箱30个250元 7500元 多功能擦地机1台3800元3800元 刨光机(打蜡机)1台7800元7800元1台3700元3700 元高压水枪500元其它43800元小计C、维修工具 名称数量单价金额备注冲击钻1把00。

23、 00 磨机1台500 1000台钻1套00 00手电钻1把300 1000套筒扳手1套300 300开口扳手1套150 150梅花扳手1套0 0活动扳手1套150 150大活动扳手2把100 0液压钳1套500 50012级铝合金梯1把500 500电焊机1部1000 1000万用表2个190 380钳形电流表1个150 150切割机1台10 10管钳4把500 500打牙 机1套600 600台虎钳1套300 300货架0工具袋4个40 160绝缘手套300 转速表1个300 300兆欧表1个500 500其它2500小计16090合计:154590 元。

24、 隆生商业广场营业支出测算明细表(例)(管理处 共43人,其中管理人员3 人、操作层40人)项目预计发生额备注办公费25440按40元人月计算 电费(公共)212573电梯:3台X159t 30 天 X12 月 0 976=142300 营 0 976 X2 月=70272 水泵、照明等:6000业29856水费(公共)包括清洁、绿化、公共场所用水等,按每月800T计,即:费X3 11元2月=373800T用46500绿化卫生费 含每年 清洗一次外 墙费用,大厦立面约15000M2清洁费按15元 M2;日常清洁绿化费按每月00 元计。劳动保障费25440按40元人月计算物料消耗24000按每月00元计 保险费5000含公共管理责任保其他000含电梯日常维修费房租190租两套员工宿舍房的费用小计408009工资774000按人计算 营折旧费5000业43740电梯保养年审维护保养费按280 元月部计,年审费1500成费元年部本180600福利 费 按350元人月计算,含员工社保 费。1003340小计 250000分摊公司管理费按收取 管理费比例分摊。1661349总计。

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